農地に家を建てるとき

農地転用

農地に家や施設の建設、農地の売買や賃貸などしようとする場合は、自分の土地であっても、都市計画法、建築基準法、農地法など様々な法律により制限されており、正しい手順を踏まないといけません。
特に市街化調整区域内では、許可基準は更に厳しく制限されています。
その地域に必要な業種や農業施設、農家住宅や分家住宅などに限られます。

市街化調整区域内でできる開発行為（愛知県HP）

ここでは、農地転用と開発許可について概要を説明します。

農地法と許可権者

農地に関する法律として『農地法』があり、条文には以下の通り農地以外の利用が規制されており、無断転用には罰則があります。

農地法1条（目的）

この法律は、国内の農業生産の基盤である農地が現在及び将来における国民のための限られた資源であり、かつ、地域における貴重な資源であることにかんがみ、耕作者自らによる農地の所有が果たしてきている重要な役割も踏まえつつ、農地を農地以外のものにすることを規制するとともに、農地を効率的に利用する耕作者による地域との調和に配慮した農地についての権利の取得を促進し、及び農地の利用関係を調整し、並びに農地の農業上の利用を確保するための措置を講ずることにより、耕作者の地位の安定と国内の農業生産の増大を図り、もつて国民に対する食料の安定供給の確保に資することを目的とする。

農地法の許可制限

農地の規制は、以下の内容になり、許可又は届出が必要になります。

３条許可農地のまま権利移転	農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。
4条許可自己使用目的転用	農地を農地以外のものにする者は、都道府県知事（農地又は採草放牧地の農業上の効率的かつ総合的な利用の確保に関する施策の実施状況を考慮して農林水産大臣が指定する市町村（以下「指定市町村」という。）の区域内にあつては、指定市町村の長。以下「都道府県知事等」という。）の許可を受けなければならない。
5条許可権利移転・目的転用	農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。

許可・届出及び権者

	市街化区域	市街化調整区域
3条	農業委員会許可	農業委員会許可
4条	農業委員会届出	知事許可
5条	農業委員会届出	知事許可

3条許可が不要となる例
・抵当権設定※抵当権実行時は必要
・相続　※10か月以内に農業委員会に届出が必要
・山林・原野を取得して農地にする場合

許可の基準は2種類あります。

農地転用の許可基準として農地の種類ごとの立地基準と一般基準が設けられています。

立地基準

農業振興地域内農地	市町村が定める農業振興地域整備計画において農用地区内とされた区域内の農地	原則不許可
甲種農地	市街化調整区域内の農業公共投資後8年以内の農地集団農地で高性能農業機械での営農可能農地	原則不許可例外あり
第1種農地	集団農地（10ｈ以上）農業公共投資対象農地生産力の高い農地	原則不許可例外あり
第2種農地	生産力の低い農地市街地として発展する可能性がある	第3種農地に設置困難な場合等に許可
第3種農地	都市的整備がされた区域内の農地市街地にある農地	原則許可

一般基準

周辺の農地に支障が生じるおそれが場合は許可がおりません。

開発許可

開発行為（主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更）については、当該開発行為に着手する前に知事の許可が必要です。

建物とは（建築基準法2条1項）

土地に定着する工作物のうち、屋根及び柱若しくは壁を有するもの、これに附属する門若しくは塀、観覧のための工作物又は地下若しくは高架の工作物内に設ける事務所、店舗、興行場、倉庫その他これらに類する施設をいい、建築設備を含むものとする。

建築とは（建築基準法第2条13項）

建築物を新築し、増築し、改築し、又は移転することをいう。

特定工作物(都市計画法4条11項)

第1種特定工作物	周辺の環境悪化をもたらすおそれのある工作物コンクリートプラント、アスファルトプラント等
第2種特定工作物	ゴルフコースその他大規模な工作物ただし、ゴルフコース以外（野球場・庭球場などの運動施設・レジャー施設、墓園など）の場合は、1ヘクタール（1,000㎡）以上のもの

土地の区画形質の変更

建物などを地ならしをすることです。いわゆる盛土や切土といった造成が典型例。

開発許可が不要になる例外

①規模が小さい場合
一定規模に満たない開発行為は、都市計画全体への影響を及ぼさないので許可は不要です。

市街化区域	1,000㎡未満
市街化調整区域	許可不要とはなりません
区域区分のない地域	3,000㎡未満
準都市計画区域（愛知県内では新城市の一部）	3,000㎡未満
それ以外の区域	1ha未満（10,000㎡）

②農林魚業関係施設
90㎡以内の貯蔵施設、収納施設。居住用の場合も許可不要。
※市街化区域は1,000㎡以上で許可必要。

③公共性の高い開発行為
駅舎（鉄道施設）、図書館、公民館、変電所、その他（火葬場、卸売市場など）

④事業の一環で行う場合
都市計画事業、土地区画整理事業、市街地再開発事業、住宅街区整理事業、防災街区整理事業など

⑤その他
非常災害の応急措置(仮設建築物)、通常の管理行為、軽易な行為（車庫、物置）